가계약금 반환 가능여부

최근에 부동산 경기가 상승추세인데요. 정부에서는 대출규제를 하는 동시에 아직은 주택가격이 전고점을 넘지 않았다면서 버블 상황은 아니라고 하는 둥 갈팡질팡한 모습을 보이고 있습니다.

이런 상황이다 보니 집을 구매하려는 사람이나 팔려는 사람이나 모두 갈팡질팡할 수 밖에 없는 상황인 듯 합니다. 정부가 정확한 기준을 가지고 부동상 정책을 일관성 있게 밀고 나가줘야 하는데 한쪽에서는 부동산 경기를 활성화를 하려는 움직임이 있고 다른 한쪽은 규제하려는 모습이 함께 보이다 보니 실수요들과 매도자들도 방향을 잡기가 힘듭니다.

그래서 그런지 최근에 아파트나 분양권의 매매를 위해 가계약금을 걸었다가 매도인이나 매수인의 변심에 의해 계약파기를 하게 되어 부동산 가계약금의 반환으로 인한 분쟁이 많은 것 같습니다.

매도인의 입장에서는 본인이 너무 싼 값에 덜컥 계약을 한것이 아닌가 하는 아쉬움과 매수인의 경우는 지금 너무 꼭지를 잡은 것이 아닌가 하는 걱정이 계약파기를 하는 주된 이유겠지요.

1. 계약금과 해약금의 의미

부동산 가계약금을 반환받을 수 있는지에 대해서 알아보기 전에 먼저 계약금과 해약금의 민법상에서의 의미부터 알아보고 넘어가겠습니다.

1) 계약금 (민법 563조) : 매매등의 계약은 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

2) 해약금 (민법 565조) : 매매등의 계약 당사자 일방이 계약 당시에 금전이나 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해재할 수 있다.

2. 가계약도 계약?

위의 민법 563조를 보면 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다는 말은 가계약도 엄연한 계약이라는 의미입니다. 

계약금중 일부인 가계약금만을 지급한 경우라도 계약파기시 일부의 가계약금만이 아닌 계약금 전액을 지급해야 한다는 판례도 있으니 가계약이라도 신중하게 판단을 해야 함을 아시고 주의하셔야 합니다.

3. 가계약금 반환 가능?

가계약도 계약에 해당되므로 가계약금도 계약금에 해당된다고 판단해야 합니다. 그러므로 법적으로 매수자가 계약을 파기시에는 가계약금은 돌려받을 수 없으며 매도자가 계약을 파기하려면 가계약금으로 받았던 금액의 두배를 돌려줘야 합니다. 

예전에는 매도자나 임대인에게 인정에 호소해서 돌려받기도 하고는 했었는데 최근에는 거의 돌려받지 못하는 경우가 많다고 하니 가계약금을 걸라고 부동산에서 요구할 때 최대한 신중하게 결정을 하도록 하셔야 겠습니다.

4. 계약금의 일부만 지급한 경우

참고로 계약금의 일부만 지급한 상태에서 매도인이 계약파기를 한 경우의 대법원 판례에 보면 계약금의 일부만 지급한 경우라도 계약을 파기하려면 해약금을 전체 계약금을 기준으로 지급해야 한다는 판례가 있습니다. 

예를 들어 총계약금이 3천만원일 경우 계약금의 일부인 천만원만 지급이 되었다고 해도 매도인이 2천만원을 주고 계약파기를 할 수 없고 나머지 금액인 2천만원까지 지불을 해야 계약파기가 가능하다는 겁니다. 해당 판례를 보면 지급을 받았던 금액은 두배로 상환하고 나머지 계약금의 금액도 돌려줘야 한다는 판례로 볼 수 있겠습니다. 

매도인의 경우도 이렇게 가계약을 할 때 더더욱 신중하게 해야 큰 손실을 피할 수 있으며 계약시 계약금의 일부를 받더라도 계약해지시에는 지급받은 가계약금에 대해서만 계약금으로 한정한다는 특약조항을 계약서상에 기재해 놓으시면 이러한 상황을 방지하실 수 있으니 이점 꼭 기억하시기 바랍니다.