전세사기, 깡통전세 피하는 방법

최근에 빌라왕 자살, 전세사기, 깡통전세 등으로 전세보증금을 다 날린 피해자들이 많다는 뉴스들이 연일 보도되고 있습니다. 오늘은 바로 이 전세사기, 깡통전세를 피할 수 있는 방법에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.

 

 

 

 깡통전세란?

 

깡통전세란 내가 전세로 살고 있던 주택에서 계약기간 동안 살고 이사를 가려고 하는데 여러 가지 사유로 인해 전세보증금을 돌려받지 못하게 되는 전세계약을 의미합니다.

 

여러 가지 사유에는 간단하게 집주인이 돈이 없는 상황에서 주택가격이 떨어져서 해당 주택을 팔더라도 전세보증금에도 미치지 못하는 상황까지 떨어졌을 때부터 집주인이 고액의 국세체납자로 세금체납이 전세계약보다 이전에 발생한 경우이거나 해당 주택에 세입자보다 선순위로 고액의 주택담보대출을 받은 경우 또는 선순위 근저당을 설정해 놓은 경우 등등이 있습니다.

 

 

예를 들면 집의 시세가 10억인 아파트에 5억의 전세 보증금을 내고 전세를 살려고 하는데 해당 아파트의 등기부 등본에 7억 원의 주택담보대출이 기재되어 있다면 이런 주택에 전세를 들어가실 분들은 없으시겠죠? 

 

하지만 대출이 3억원이라면 내 전세보증금과 대출금 3억 원을 합쳐봐야 8억, '그럼 시세와 2억 원의 차이가 있으니 내 전세보증금은 안전하겠지'라는 생각을 하고 전세계약을 하시는 분이 있을 수도 있습니다.

 

하지만 요즘같이 집값이 떨어지고 있는 상황이라면 언제 주택 시세가 내 전세보증금과 대출금의 합계 이하로 떨어질지 알 수 없는 상황이 되는 겁니다. 결국 깡통전세의 위험이 눈앞에 다가오게 되는 겁니다.

 

 

 

 

 전세사기란?

 

이런 깡통전세를 피하기 위해서는 등기부등본을 꼭 살펴보고 확정일자를 받고 전세보증금 반환보증보험을 가입해 두는 등의 여러 가지 방법들이 있으나 전세 사기꾼들의 철저한 작전에 걸리면 피하기가 쉽지 않은 것이 현실입니다.

 

전세사기 수법

 

1. 계약 당일 고액 대출 또는 근저당

등기부등본을 확인하고 계약을 한 후 전입신고 및 확정일자까지 받았지만 확정일자의 효력은 다음날부터 개시가 됩니다. 그런데 전세사기꾼들은 계약 당일날 고액의 대출을 받아버리면 나도 모르는 사이에 나보다 선순위 변제대상이 생기게 되고 추후 깡통전세 상황에서 전세보증금을 돌려받지 못하게 되는 상황이 될 수도 있습니다.

 

2. 계약기간 중에 집주인이 바뀌는 수법

최근에 많은 전세사기 수법 중에 하나가 전세를 살고 있는 도중에 집주인이 바뀌는 경우인데 계약기간 중에 집주인이 바뀌었는데 새로운 집주인이 고액의 국세체납자 또는 신용불량자인 경우 전세보증금을 돌려받지 못하게 되는 상황이 되며 최악의 경우 경매나 공매로 넘어가게 됩니다.

 

 

 깡통전세, 전세사기 피하는 방법

 

위에서 알아본 깡통전세가 전세사기를 피하는 방법은 아래의 방법들이 있으니 전세계약을 앞두고 계신 분이시라면 꼭 기억하시고 하나씩 꼼꼼히 확인 및 실행하셔서 소중한 전세보증금을 지키시기를 바랍니다.

 

1. 전세계약전, 후에 등기부등본 확인 후 잔금송금

전세계약 전에 해당 주택의 등기부등본을 확인하는 것은 기본 중의 기본이니 다들 아실 테 고요. 위에서 알려드린 계약당일 고액 대출 또는 근저당을 받는 전세사기를 피하기 위해서는 반드시 잔금을 치르기 하루 전에 전입신고와 확정일자를 받으시고 그다음 날 등기부등본을 확인하신 후 잔금을 송금하시는 겁니다.

 

만약 잔금을 치르기 전에 전세사기 수법이 드러난다면 그 즉시 계약해지 및 손해배상 소송을 진행하시면 됩니다.

 

또한 최근 개정된 국세징수법(2023년 4월 1일부터 시행)에 의해 국세체납으로 인해 확정일자 이후에 발생한 국세체납에 대해서는 전세보증금보다 후순위로 밀리게 되도록 개정되었으니 전입신고와 확정일자는 꼭 받으시기를 바랍니다.

 

2. 계약의 당사자가 집주인 본인인지 확인

부동산과 실제집주인(신용불량자)이 짜고 제3자의 명의를 도용해서 전세계약을 맺고 실제집주인인 해당 집을 다시 매입하여 전세보증금을 가로채는 수법 피하기 위해서는 계약자가 실제 집주인인지 또는 대리인이 계약을 하러 왔다면 위임장과 대리인의 신분증을 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다.

 

3. 주변의 유사 주택의 실거래가를 알아본다.

실제로는 3억짜리 집인데 실거래가를 4억으로 뻥튀기를 해서 전세대출을 3억 6천까지 받을 수 있도록 해주는 수법으로 6천만 원을 떼어먹고 도망가는 수법을 피하기 위해서 주변의 유사 주택의 시세를 확인해서 특이하게 높은 실거래가인 경우는 의심을 하시기 바랍니다.

 

4. 전세 임대차 계약서를 가지고 세무서로 가면 임대인(집주인)의 세금체납 여부를 확인할 수 있다.

이번에 개정된 국세징수법(2023년 4월 1일부터 시행)에서 전세임대차 계약서를 가지고 세무서에 방문하면 집주인의 세금체납여부를 확인할 수 있습니다. 

 

그러므로 임대차 계약서 상에 체슴체납이 확인되는 경우 계약은 무효가 되며 위약금은 임대인이 지불한다는 내용을 꼭 기재해 두도록 중계인에게 요청하시기 바랍니다.

 

5. 계약기간 중에 절대 다른 곳으로 전입신고를 하면 안된다.(중요!!)

전세보증금 보장의 기본조건은 확정일자와 점유입니다. 여기서 점유란 해당 주택에 실제로 거주하고 있어야만 한다는 겁니다.

 

그러므로 계약기간 중에는 절대로 잠시잠깐이라도 다른 곳으로 전입신고를 하시면 안됩니다. 얘를 들어서 직장문제나 자녀의 학교문제로 잠시동안 전입신고를 다른 곳으로 했다가 다시 돌아오더라도 다른 주택으로 전입신고를 하는 그 순간 기존 주택에 설정해 놓았던 확정일자 및 전세보증금 반환보증보험의 효력은 무효가 되니 계약기간 중에는 절대로 다른 곳으로 주소를 이전하지 마시기를 당부드립니다.

 

6. 전세보증금 반환보증 보험에 가입한다.

나의 전세보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다. 전세금 반환보증 보험에는 국내에 3가지 보험이 있는데 각 보험별로 가입 조건과 보증료율 등의 차이가 있으니 본인과 전세주택의 조건들을 잘 확인하신 후 가입을 하시기 바랍니다.

 

 

전세금 반환보증 보험 3가지 비교 정리

 

전세금 반환보증보험을 가입했더라도 중간에 집주인이 바뀌거나 중간에 세입자가 잠시 타지역으로 이전을 하는 경우 금방 다시 돌아오더라도 전세보증금 보장이 쉽지 않을 수도 있으니 반드시 주의하시기 바랍니다.

 

최근 정부에서는 전세보증금 반환보증보험 가입자를 대상으로 이런 사유로 인해 깡통전세 피해를 입게 되신 많은 분들을 구제하기 위한 방안을 논의하고 있으니 전세계약 후에는 반드시 전세보증금 반환보증보험은 꼭 가입을 하시기를 바랍니다.

 

 

7. 전세권 설정하기 (꼭 필요한 경우)

전세권 설정은 비용도 많이 들고 임대인의 동의 및 준비해야 할 서류 등도 많아서 진행하기 쉽지는 않고 위에 알려드린 방법만으로도 전세보증금을 어느 정도는 보장을 받을 수 있어서 일반적인 상황에서 전세권 설정까지 하는 경우는 별로 없습니다. 

 

 

하지만 전입신고를 하지 못하는 경우나 회사 명의로 계약을 하는 상황에는 반드시 전세권 설정을 해두셔야만 깡통전세 상황에서 전세보증금을 되찾을 수 있으니 아래 전세권 설정 관련글을 참고하셔서 전세권 설정을 하시기 바랍니다.

  

 

이상으로 최근에 뉴스에 많이 나오는 전세사기 또는 깡통전세를 피할 수 있는 방법에 대해서 정리해 봤습니다. 전세계약을 앞두고 계신 분들은 나의 전세보증금을 지킬 수 있는 방법을 숙지하셔서 전세계약 시 꼭 적용을 하시기 바랍니다.